قیمت خانه در استرالیا طی ۳ ماه گذشته افزایشی شده و در آمریکا، ارزش یکی از شاخص‌های مهم بازار مسکن به نسبت حداقل ماه ژانویه ۱٫۶ درصد افزایش یافته است. همچنین قیمت سهام سازندگان مسکن و مجموع ارزش سهام بازار مسکن هم افزایش پیدا کرده و در منطقه یورو، بازار ملک باثبات به نظر می‌رسد.

تحلیل‌گران جی پی مورگان درباره بازار مسکن در آمریکا معتقدند: تاثیر منفی بازار مسکن بر تولید ناخالص داخلی آمریکا از این پس بسیار ناچیز و حاشیه‌ای خواهد بود. در گزارشی دیگر درباره بازار مسکن کره جنوبی نوشته شده است که به نظر می‌آید اوج تاثیر منفی ناشی از رکود اخیر بازار مسکن پشت سر گذاشته شده است. با اینهمه اقتصاددانان تاکنون انتظار داشتند افزایش شدید قیمت مسکن در جهان حمام خون به راه بیاندازد. در ماه مارس سال گذشته میلادی، زمانی که فدرال رزرو اولین بار با هدف مقابله با تورم اقدام به افزایش نرخ بهره کرد، متوسط ارزش خانه در یک کشور ثروتمند ۴۱ درصد بالاتر از ۵ سال پیش از آن بود. قیمت‌ها از بحران مالی سال‌های ۲۰۰۷ تا ۲۰۰۹ به بعد کاهشی شدند و بعد با آغاز همه‌گیری دوباره جهش یافتند. از آن زمان به بعد نرخ‌های بهره بانک‌های مرکزی در سطح جهان به صورت متوسط ۳ واحد افزایش یافتند، وام‌های مسکن گران‌تر شده و اقتصاد کند‌تر شد اما تمامی این شرایط باعث ایجاد آشوب در بازار مسکن نشد.

آنچه مسلم است، قیمت جهانی مسکن از جوش و خروش افتاده و ظاهرا این بازار درگیر رکود شده است. قیمت مسکن در جهان ۳ درصد پایین‌تر از اوج اخیر خود و ۸ تا ۱۰ درصد پایین‌تر از زمانی است که برای سازگاری با تورم تعدیل شد. با این همه رکود جدید باید متفاوت از دیگر رکودها می‌بود زیرا در پی رونقی رخ داد که در آن قیمت‌ها با سرعتی تاریخی افزایش یافتند. در نتیجه، قیمت‌ها بسیار بالاتر از سطح قیمت سال ۲۰۱۹ باقی ماندند و نسل‌های جوانتری که در دوران رکود رویای خانه‌دار شدن را در سر می‌پروراندند را ناامید کردند. در طول یک رکود معمولی بازار مسکن در جهان، بعضی کشورها اوقات سختی را سپری می‌کنند. پس از آغاز بحران مالی اخیر، قیمت مسکن در ایرلند به نیم رسید. قیمت مسکن در آمریکا ۲۰ درصد کاهش یافت. اما در مقابل بازارهایی که سابقا ضعیف عمل می‌کردند رشد کردند. در استرالیا از پس از سال ۲۰۲۱ قیمت خانه ۷ درصد کاهش پیدا کرد، اما در ماه‌های اخیر بازار مسکن در این کشور رو به بهبود گذاشته است و تقاضا برای مسکن بسیار افزایش یافته است.

با اینهمه برخلاف رکودهای سابق بازار مسکن، اصلا به نظر نمی‌آید که پایین بودن قیمت خانه باعث ایجاد اختلال در بازارهای مالی شده باشد. بانک‌ها نگران افزایش معوقات وام‌های مسکن نیستند. در نیوزیلند معوقات وام مسکن افزایش یافته؛ اما هنوز کمتر از حد معمول پیش از دوران همه‌گیری است. در آمریکا و کانادا هم معوقات وام مسکن برای خانه‌های مستقل به پایین‌ترین حد ممکن پس از آغاز بحران مالی در جهان رسیده است.

از سویی دیگر، به نظر نمی‌آید مشکلات مربوط به بازار مسکن در اقتصاد کلان تاثیر چندانی داشته باشد. تضعیف سرمایه‌گذاری در بخش مسکن بر رشد اقتصادی تاثیرگذار است؛ اما این تاثیر چندان قابل توجه نیست. در رکودهای پیشین بازار مسکن، تعداد سازندگان مسکن‌ مدت‌ها پیش از اینکه بازار کار تضعیف شود، کاهش پیدا کرد. با این همه هنوز تقاضا برای سازنده مسکن بسیار بالاست. در کره جنوبی، استخدام در بخش ساخت و ساز نسبت به دوران اوج‌گیری همه‌گیری کرونا کمی کاهش پیدا کرد؛ اما اکنون دوباره درحال رشد است. در آمریکا هم میزان تقاضا برای نیروی کار در حوزه ساخت و ساز سالانه ۲٫۵ درصد افزایش پیدا می‌کند که با میانگین بلندمدت این تقاضا همخوانی دارد. در نیوزیلند، فرصت‌های شغلی موجود در حوزه ساخت و ساز بسیار بالاتر از رکودرهای سابق در این کشور است.

عوامل تاب‌آوری بازار جهانی مسکن

۳ عامل می‌توانند دلایل تاب‌آوری شگفت‌انگیز جهان ثروتمند در برابر رکود بازار مسکن را شرح دهند: مهاجرت، وضعیت مالی خانوارها و ترجیحات مردم. ابتدا مهاجرت را در نظر می‌گیریم که آمار آن در سرتاسر کشورهای ثروتمند جهان درحال رکوردشکنی است. در استرالیا، نرخ مهاجرت به ۲ برابر نرخ پیش از دوران همه‌گیری رسیده است و در کانادا این آمار ۲ برابر آخرین نقطه اوج آمار مهاجرت است. تقاضای بالای تازه‌واردان از بازار مسکن کشورها حمایت می‌کند. پژوهش‌ها نشان می‌دهند که در ازای هر ۱۰۰ هزار مهاجر، یک درصد به قیمت مسکن در استرالیا افزوده می‌شود. در لندن، که اولین بندر ورودی بسیاری از مهاجران در انگلیس است، ارزش اجاره بها در سال گذشته ۱۶ درصد افزایش داشته است.

وضعیت مالی خانوارها، یعنی عامل دوم هم در پشتیبانی از بازار مسکن نقش مهمی به عهده دارد. خانوارهای ثروتمندتر پس از آنکه دشوارتر شدن مقررات وام‌گیری باعث کاهش متقاضیان وام شد، بازار مسکن را رونق بخشیدند. خانوارهای ثروتمند به راحتی از پس پرداخت اقساط افزایش یافته وام مسکن بر می‌آیند. از سال ۲۰۱۱ تا ۲۰۲۱ سهم وام مسکن در سرتاسر اروپا با نرخ‌های بازپرداخت مختلف از حدود ۴۰ درصد به حدود ۱۵ درصد کاهش پیدا کرد. حتی با وجود اینکه نرخ بهره افزایش پیدا کرده است، متوسط نسبت پرداخت‌های بدهی وام مسکن به درآمد خانوارها در سرتاسر کشورهای ثروتمند جهان پایین‌تر از حد دوران پیش از همه‌گیری باقی مانده است. در نتیجه نسبت به دوران رکود قبلی در بازار مسکن، خانوارهای کمتری مجبور به کوچک کردن یا فروش خانه‌های خود شده‌اند. از سویی دیگر، خود همه‌گیری کرونا در سال‌های ۲۰۲۰ تا ۲۰۲۱ موجب کاهش شدید مصرف در میان خانوارها و در نتیجه انباشت مقادیر زیادی پس‌انداز به ارزش هزاران میلیارد دلار شد . همین اندوخته‌ها توانست از خانوارها در برابر افزایش نرخ بهره محافظت کند. گلدمن ساکس در تحلیل‌های خود ارتباطی مثبت میان حجم پس‌انداز مازاد خانوارها و مقاومت آنها در برابر افزایش قیمت مسکن در سرتاسر کشورهای ثروتمند یافته است. کانادایی‌ها در دوران کرونا پول بیشتری پس‌انداز کردند و اکنون قیمت مسکن در بازار آنها تثبیت شده است. در مقابل سوئدی‌ها انباشت پس‌انداز کمتری داشتند و بازار مسکن سوئد اکنون بسیار ضعیف‌تر از کانادا است.

عامل سوم، مرتبط با ترجیحات افراد است. براساس تحقیقات بانک انگلیس، تغییرات در خواسته و گرایش مردم مانند تمایل به داشتن خانه‌ای مستقل و بزرگ مجهز به دفتر کار به جای یک واحد آپارتمان، عامل نیمی از رشد قیمت مسکن در انگلیس در طول همه‌گیری بوده است. همچنین در دورانی که تورم اوج می‌گیرد، بسیاری از مردم ترجیح می‌دهند روی سرمایه‌های فیزیکی مانند ملک، زیرساخت و مزارع کشاورزی سرمایه‌گذاری کنند تا ارزش سرمایه خود را بیشتر حفظ کنند. تمامی این شرایط می‌تواند به این معنی باشد که تقاضا برای مسکن به نسبت دوران پیش از کرونا بالاتر باقی خواهد ماند و کاهش احتمالی قیمت‌ها محدودتر خواهد شد.

آیا ممکن است رکود بازار مسکن صرفا به تعویق افتاده باشد؟ ممکن است. این احتمال وجود دارد که بانک‌های مرکزی به افزایش نرخ بهره ادامه دهند یا نرخ‌ها را بالا نگه دارند تا هزینه‌های بالای دریافت وام تاثیر خود را بر مهار تورم بگذارد. ایجاد احساس فقر در دل مالکان خانه یکی از راه‌های کاهش مخارج و هزینه‌های خانوارها و در نتیجه کاهش تورم است. اما دلایلی هم وجود دارند که نشان می‌دهند بدترین وضعیت رکود بازار مسکن به پایان رسیده است.پس از آنکه قیمت‌ها در سال گذشته به پایین‌تر حد ممکن خود رسیدند، اعتماد به نفس مصرف‌کنندگان در کشورهای ثروتمند دوباره رو به افزایش گذاشته است. خانوارها در این کشورها هنوز پس‌انداز مازاد قابل توجهی در اختیار دارند. کمبود ساختاری مسکن به این معنی است که همیشه رقابت بر سر خرید ملک وجود خواهد داشت و نشانه‌های کمی وجود دارد که تمایل مردم در کشورهای ثروتمند به خرید خانه‌های بزرگ مستقل کاهش پیدا کرده باشد./اتاق ایران