کارنامه «قیمت مسکن ۱۴۰۰» روز گذشته معلوم شد اما این صورت‌وضعیت حاوی سه مجهول است. تورم مسکن پایتخت در آخرین ماه پارسال، رفتار کاملا متفاوت از «معدل یازده ماه اول» بروز داد؛ به‌طوری‌که میانگین قیمت آپارتمان، رشد ماهانه ۶ درصد را ثبت کرد که ۶ برابر میانگین رشد ماه‌های قبل بود. بررسی‌ها درباره چرایی این اتفاق، دو علت را توضیح می‌دهد. تورم سالانه مسکن نیز معمای «فاز بازار ملک در سالی که گذشت» را توضیح می‌دهد. سال گذشته چهار بازار با کاهش بازدهی روبه‌رو شدند؛ اما مسکن به یک علت اول شد.

رصد تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در ماه پایانی سال گذشته-اسفند ۱۴۰۰-دربردارنده سه معمای مهم است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، روایت رسمی تحولات بازار مسکن پایتخت در اسفند‌‌ گذشته در حالی کارنامه یکساله بازار معاملات آپارتمان‌‌های مسکونی در شهر تهران را تکمیل کرده است که رکورد بالاترین تورم ماهانه ملکی در میان همه ماه‌های سال ۱۴۰۰ در این ماه شکسته شد. تحولات بازار معاملات مسکن پایتخت در اسفند سه معما از بابت علت رفتار متفاوت بازار در اسفند، تایید قرار داشتن بازار مسکن ۱۴۰۰ در فاز پساجهش و همچنین معادله ارتباط بازدهی بازار مسکن با سایر بازار دارایی‌‌ها را مطرح می‌کند.

تورم ماهانه مسکن شهر تهران در اسفند در حالی معادل ۲/ ۶ درصد به ثبت رسیده است که این میزان علاوه بر آنکه بالاترین تورم ماهانه ملکی در میان همه ماه‌های سال گذشته است از سوی دیگر بسیار بیشتر از سطح متوسط تورم ماهانه مسکن شهر تهران در سال ۱۴۰۰ است. میانگین تورم ماهانه مسکن پایتخت در ۱۱ ماه اول سال جاری تنها معادل ۸/ ۰ درصد بود. در این مدت نه تنها قیمت واقعی مسکن افت کرد بلکه در دو ماه متوالی (فروردین و اردیبهشت) و سه ماه نامتوالی (فروردین، اردیبهشت و مهر ۱۴۰۰)، قیمت اسمی مسکن افت کرد. بیشترین میزان تورم ماهانه مسکن غیر از اسفندماه نیز مربوط به دو ماه خرداد و مرداد بود که در هر کدام از این ماه‌ها متوسط قیمت فروش آپارتمان‌‌های مسکونی پایتخت در مقایسه با ماه‌‌ قبل، ۳ درصد رشد کرد. تورم ماهانه مسکن اسفند بیش از دو برابر تورم ماهانه در این دوماه است. آمارها نشان می‌دهد تورم ماهانه مسکن در اسفند در حالی به ۲/ ۶ درصد رسیده است که این میزان هم از میانگین تورم ماهانه مسکن شهر تهران در سال ۱۴۰۰ بیشتر است و هم رکورد بالاترین تورم ماهانه سال گذشته محسوب می‌شود. آمارها نشان از بازگشت تورم ماهانه بالای ملکی در اسفند۱۴۰۰ دارد. آن‌‌هم در شرایطی که در یک رویداد قابل تامل دیگر، حجم معاملات خرید مسکن در پایتخت در این ماه در مقایسه با ماه قبل-بهمن ۱۴۰۰- با کاهش حدود ۲۰ درصدی همراه شده است.

به گزارش «دنیای اقتصاد» و براساس اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در اسفند ۱۴۰۰ به ۳۵ میلیون و ۱۲۰ هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با ماه قبل ۲/ ۶ درصد ودر مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۱۶ درصد افزایش یافته است. میانگین قیمت مسکن پایتخت در سال ۱۴۰۰ معادل ۳۱میلیون‌و‌۴۰۰هزار تومان بود و بازار مسکن در سال جدید با سطح متوسط قیمت ۳۵میلیون‌و‌۱۰۰هزار‌تومان آغاز به کار کرد. تعداد معاملات خرید مسکن در اسفندماه ۶هزار و ۸۳۴ فقره بوده است که این میزان در مقایسه با ماه قبل-بهمن ۱۴۰۰- حدود ۲۰ درصد کاهش و در مقایسه با ماه مشابه سال قبل حدود ۳۰ درصد رشد داشته است.

معمای اول؛ مسیر متفاوت «تورم» و «معاملات»
به گزارش «دنیای اقتصاد»، شرایط اسفندماه بازار معاملات مسکن، سه معما یا سه پرسش اساسی را ایجاد کرده است. معمای اول مربوط به رفتار متفاوت بازار ملک در اسفند و ثبت بالاترین رکورد تورم ماهانه در این ماه در کنار ریزش شدید حجم معاملات مسکن است. تغییرات قیمت و حجم معاملات مسکن در این ماه مسیری کاملا متفاوت از یکدیگر را در پیش گرفته و طی کردند. معمای اول در واقع این سوال را ایجاد کرده است که چرا در شرایطی که حجم معاملات مسکن اسفند در مقایسه با ماه قبل ۲۰ درصد ریزش کرد تورم ماهانه شدید ۲/ ۶ درصدی به ثبت رسیده است؟

بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» از شناسایی دو علت مهم در بروز این رویداد خبر می‌دهد. علت اول یک دلیل سنتی و علت دوم ناشی از اثر یک متغیر برون‌زا بر رفتار بازار مسکن اسفند و فعالان آن است. معمولا در همه سال‌ها به دلیل قرار گرفتن بازار معاملات مسکن در مقطع زمانی شب عید تورم ماهانه مسکن در اسفند بیشتر از بهمن است. این موضوع از انتظار طرفین انجام معاملات مسکن اعم از خریدار و فروشنده برای بروز تورم در بازار مسکن در سال بعد و افزایش قیمت‌‌ها به دلیل فرارسیدن سال جدید، نشات می‌گیرد. در واقع به‌طور سنتی هر سال در اسفند انتظار طرفین معاملات به این سمت می‌‌رود که در سال جدید به دلیل بروز تورم ملکی، سطح قیمت‌‌ها افزایش می‌‌یابد. همین موضوع منجر به ثبت تورم ماهانه بالاتر در اسفند می‌شود.

با این حال، انتظار سنتی برای افزایش قیمت‌‌ها در سال جدید به تنهایی منجر به رشد ۲/ ۶ درصدی قیمت مسکن در اسفند نسبت به بهمن ۱۴۰۰ نشده است. بلکه اسفند امسال یک متغیر برون‌زا موثر بر تحولات بازار مسکن، در ثبت رکورد بالاترین تورم ماهانه سال ۱۴۰۰ در این ماه دخالت داشته است. پمپاژ خبرهای مثبت درباره قریب‌‌الوقوع بودن حصول توافق و احیای برجام در زمستان سال جاری موجب کاهش ریسک‌‌های غیراقتصادی و اثرگذاری بر سطح قیمت‌‌ها در سایر بازارهای دارایی شد. تحت تاثیر این رویداد از آنجا که افت قیمت در سایر بازارها تجربه شد، احتمال نزدیک بودن توافق، ریسک سرمایه‌‌گذاری در سایر بازارها را افزایش داد؛ همین موضوع منجر به افزایش جذابیت سرمایه‌‌گذاری در بازار مسکن شده و بخشی از سرمایه‌‌گذاران به این بازار ورود کردند. از سوی دیگر به دلیل طولانی شدن روند توافق و عدم انجام آن در اسفند، بخشی از صاحبان سرمایه که نگران برخورد با تورم ملکی در سال بعد بودند، سرمایه خود را وارد بازار مسکن کردند.

معمای دوم؛ پساجهش بود یا نبود؟
به گزارش «دنیای اقتصاد»، ثبت تورم ماهانه بالا یعنی رشد ۲/ ۶ درصدی متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در ماه پایانی ۱۴۰۰، این سوال را ایجاد کرده است که چرا با وجود آنکه تصور می‌شد بازار مسکن سال گذشته در فاز پساجهش و توقف تورم شدید قرار گرفته است، بالاترین رکورد تورم ماهانه مسکن بین همه ماه‌های ۱۴۰۰ در این ماه ثبت شد؟

در واقع ثبت تورم ماهانه شدید ۲/ ۶ درصدی این سوال را ایجاد کرد که آیا واقعا سال ۱۴۰۰ سال پساجهش بود یا نبود؟ برای پاسخ به این معما، روند تورم یکساله و بازدهی سالانه بازار مسکن مورد بررسی قرار گرفت.

روند بازدهی مسکن در ۵ سال منتهی به پایان ۱۴۰۰ نشان می‌دهد اگرچه رکورد بالاترین تورم ماهانه در بازار مسکن شهر تهران در اسفند با ثبت رشد ۲/ ۶ درصدی قیمت فروش آپارتمان‌‌ها ‌‌در این ماه شکسته شد، اما مسیر رفت و برگشتی بازدهی، فاز پساجهش ملکی در ۱۴۰۰ را تایید می‌کند.

بازدهی مسکن که در سال ۹۶ یعنی یک‌سال قبل از شروع دوره اخیر جهش قیمت مسکن معادل ۲۴ درصد بود، در سال اول جهش قیمت یعنی در سال ۹۷ به ۹۵ درصد رسید. این میزان در سال ۹۸ به ۴۲ درصد و به‌طور مجدد در سال ۹۹ به ۹۴ درصد رسید. اما بازدهی در سال ۱۴۰۰ کاهش یافت و به ۱۶ درصد رسید. ثبت کمترین بازدهی و تورم در این دوره ۵ ساله نشان‌دهنده قرارگیری بازار در فازپساجهش است.

بررسی تورم سالانه مسکن در این دوره ۵ ساله نیز این موضوع را تایید می‌کند. تورم سالانه مسکن که در سال ۹۶ (سال قبل از شروع جهش در بازار مسکن) برابر ۶/ ۱۰ درصد بود در سال ۹۷ (سال شروع جهش) به ۷۰ درصد رسید. این میزان در سال ۹۸ معادل ۶۲ درصد و در سال ۹۹ برابر ۹۰ درصد بود. اما در سال ۱۴۰۰ این میزان تورم معادل ۶/ ۳۱ درصد بود. این میزان کمترین تورم سالانه مسکن از زمان شروع جهش قیمت تاکنون است و در حالی معادل ۶/ ۳۱ درصد برآورد می‌شود که در سال قبل در قله ۹۰ درصدی قرار داشته است. مسیر رفت و برگشت تورم ملکی در ۵ سال اخیر و ثبت کمترین تورم در سال گذشته نشان‌دهنده اتمام دوره جهش ملکی در سال ۱۴۰۰ و قرارگرفتن در دوره پساجهش است. اما ممکن است این سوال ایجاد شود که چرا با وجود آنکه به لحاظ تورم و نرخ رشد قیمت، بازار در فازپساجهش قرار دارد قیمت اسمی مسکن رشد کرده است؟ درپاسخ به این سوال می‌توان به چربی‌‌سوزی متفاوت بازار مسکن در سال گذشته اشاره کرد. اگرچه قیمت اسمی مسکن در سال گذشته ۱۶ درصد رشد کرده اما بررسی‌‌ها نشان می‌دهد قیمت واقعی مسکن (تفاضل قیمت اسمی از تورم عمومی)، در سال ۱۴۰۰ با افت ۷/ ۱۸ درصدی همراه شده است. در الگوهای مربوط به جهش و پساجهش ملکی، فاز پساجهش معمولا یا با کاهش قیمت اسمی همراه است یا با کاهش قیمت واقعی. هر چند در سه ماه نامتوالی از سال گذشته نیز کاهش قیمت اسمی تجربه شد. در کل سال نیز قیمت واقعی مسکن نزدیک به ۱۹ درصد کاهش یافت. از این رو قرارگرفتن بازار مسکن در سال گذشته در فازپساجهش تایید می‌شود.

معمای سوم؛ وضعیت متفاوت مسکن
سومین معمای مطرح در ارتباط با تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران مربوط به وضعیت متفاوت این بازار با سایر بازارهای دارایی در سال گذشته است. سوال مهمی که در این باره مطرح است آن است که چرا بازار معاملات مسکن در سال گذشته رتبه اول بالاترین بازدهی را به خود اختصاص داد و در حالی که بازدهی در سایر بازارها به‌شدت افت کرد، افت بازدهی مسکن کمتر بوده است؟

بازدهی بازارها در سال گذشته نشان می‌دهد در این سال بیشترین میزان بازدهی متعلق به بخش مسکن بوده است. بازدهی مسکن در سال ۱۴۰۰ در حالی ۱۶ درصد بوده است که این میزان در بازار معاملات سهام ۳ درصد، بازار دلار ۶ درصد و بازار سکه ۱۲ درصد بوده است. این در حالی است که بازار مسکن نیز در فازپساجهش قرار گرفته است اما عملا بازدهی و تورم در این بازار بیشتر از سایر بازارها بوده است.

علت این موضوع آن است که جهش قیمت ابتدا در سایر بازار دارایی‌‌ها مانند بازار معاملات سهام، بازار ارز، سکه و… شروع شد و این جهش قیمتی به‌طور نسبی دیرتر به بازار مسکن رسید. از آنجا که این بازارها زودتر وارد فاز جهش شده‌‌اند به‌طور طبیعی برگشت از اضافه‌‌پرش، تخلیه حباب و کاهش هیجان در آنها نیز زودتر از بازار مسکن خواهد بود. در سال ۹۷ یعنی سال اول رشد قیمت در بازارهای دارایی، مسکن رتبه سوم بالاترین بازدهی، در سال ۹۸ رتبه دوم و در سال ۹۹ نیز رتبه سوم را داشت در حالی که در سال ۱۴۰۰ رتبه اول بالاترین بازدهی به این بازار رسید. در واقع شروع زودتر رشد قیمت و هیجان رشد در بازارهای موازی مسکن باعث شده است که ریزش قیمت‌‌ها در بازارهای موازی در مقطع زمانی حاضر نیز شدیدتر، محسوس‌‌تر و سریع‌تر از بازار مسکن باشد. همان‌گونه که در ابتدا این هیجانات نسبت به بازار مسکن شدیدتر، محسوس‌‌تر و سریع‌تر رخ داد و با فاصله زمانی به بازار مسکن رسید.

بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، از ابتدای ۹۶ تا پایان ۱۴۰۰ بازدهی بورس یا شاخص قیمت‌‌ها در بازار سهام ۱۸ برابر؛ در بازار سکه ۱۰ برابر، در بازار ارز ۳/ ۷ برابر و در بازار مسکن ۸/ ۷ برابر شد.

آینده بازار ملک
بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» حاکی است بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ کاملا تحت تاثیر وضعیت ریسک غیراقتصادی قرار داشت و در سال ۱۴۰۱ نیز این عامل بازیگردان اصلی بازار خواهد بود. در صورتی که در سال ۱۴۰۱ توافق حاصل شود کاهش ریسک‌‌های غیراقتصادی و از جمله کاهش نرخ ارز که تغییرات آن به‌طور سنتی با تغییرات قیمت در بازار مسکن در ارتباط است می‌تواند منجر به کاهش قیمت واقعی و حتی قیمت اسمی مسکن شود.